Lunes, 26 de febrero de 2024. El Gobierno español acaba de anunciar que avalará, con ciertas condiciones, a los jóvenes que no tengan el importe suficiente para completar el 20 % del importe de la vivienda que los bancos no conceden como préstamo hipotecario. Una de las reglas de oro de la banca es no conceder un préstamo hipotecario por un importe superior al 80 % de la tasación de la vivienda. Es una medida de control de riesgo.
Es importante resaltar que el Estado avala para que el banco les preste el 20 % restante, pero serán los jóvenes los titulares del préstamo. La deuda será, por tanto, de los jóvenes, que en vez de endeudarse en un 80 % lo harán en un 100 %, y por tanto la cuota será mayor. Parece una buena medida, dado que implica que los jóvenes que no tengan los ahorros suficientes para ese 20 % podrán acceder a la primera vivienda. Pero es buena solo aparentemente.
Los precios podrían subir
Si el problema principal de la vivienda es su alto precio, esta medida simplemente va a tirar los precios hacia arriba. Alimentará una demanda que hasta ahora no existía y los promotores o los vendedores de segunda mano verán que, para la misma oferta, hay más compradores y con más dinero. ¿Qué harán? Subir los precios.
Entonces, ¿cuál es la solución? Más oferta. Más pisos, más suelo disponible para construir. Que los promotores o los vendedores de segunda mano se tengan que pegar para vender los pisos. Solo así bajarán los precios.
Pero el principal inconveniente de la medida no es ese. El peligro principal es que caigamos en los mismos errores que en 2008. Una de las causas de esa gigantesca crisis fue el sobreendeudamiento. La banca (especialmente la americana) abandonó su costumbre de solo conceder como préstamo el 80 % del valor de la casa y se lanzó a dar como préstamo el equivalente al 100% del valor del inmueble.
¿Por qué hicieron eso? Porque se basaron en la creencia popular de que “el ladrillo nunca baja”. Así, quien no pudiera hacer frente a los pagos (enormes), vendería la casa, que ya valdría más y pagaría el préstamo. Se demostró que el ladrillo baja exactamente o más que cualquier otra inversión, con el agravante de que cuesta mantenerlo y, sobre todo, que tiene muchísima menos liquidez. Y el ladrillo baja tanto que es ahora, en 2024, cuando en muchas ciudades de España el metro cuadrado está llegando a los precios de 2007.
La mejor solución es aumentar la oferta
En los años previos al estallido de la burbuja, la banca prestó el 100 % del valor de la vivienda y el precio de esta no dejó de subir. Cuando el mercado laboral se resintió, se dejaron de pagar numerosos préstamos hipotecarios y de un día para otro se inundó el mercado de pisos en venta.
¿Qué pasó? Que los propietarios estaban desesperados por vender y tiraron de los precios hacia abajo y se dieron cuenta de que debían más (bastante más) que lo que valía la casa. Vendían (malvendían) la casa y todavía debían dinero. Por eso, entre otras cosas, la deuda inicial no debe superar el 80 % del valor de mercado del inmueble: para que exista un “colchón”.
Con esta medida, por un lado se “ceba” la demanda y se tirará de los precios hacia arriba. Y, por otro lado, los jóvenes se endeudarán muy por encima de sus posibilidades.
La solución, como hemos dicho, es ayudar a que los precios bajen fomentando la oferta. Más pisos, precios más bajos. Siempre se trata de oferta y demanda.
Álvaro Bañón Irujo es Profesor de Dirección Financiera e Inversiones en la Universidad de Navarra. Socio de Haltia Capital Agencia de Valores
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