Miércoles, 20 de marzo de 2024. Según la encuesta de características esenciales de población y vivienda elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, en el año 2021 un 16 % de las familias españolas residía en viviendas en régimen de alquiler, algo que se ha incrementado en los últimos años.
Destaca la prevalencia del alquiler en las ciudades de más de 500.000 habitantes: el precio es un factor clave a la hora de decidir si alquilar o comprar.
Entre las causas de este aumento del predominio del régimen de alquiler, destacan:
- El encarecimiento de la financiación para la compra de vivienda y el endurecimiento de los requisitos de acceso a esta.
- El incremento generalizado de los precios de la vivienda.
- La mayor movilidad laboral y un cambio en las decisiones económicas de las personas, especialmente de los jóvenes, que ahora buscan un menor compromiso mensual de pago y destinan un mayor gasto a ocio personal.
Menos recursos, más alquiler
El porcentaje de vivienda alquilada es especialmente alto entre los ciudadanos con un bajo nivel de renta. Esto tensiona más aún el mercado de alquiler y dificulta el acceso a la vivienda (sea cual sea el régimen) para los trabajadores. De hecho, durante los últimos años, se han generalizado conceptos como coliving, que no es otra cosa que compartir vivienda para rebajar el precio de alquiler.
En este sentido, el principal problema lo encontramos en las grandes ciudades, donde la subida de precios de alquiler y compra no ha sido proporcional a la subida de salarios. Por ello, encontramos multitud de casos en los que no se cumple la regla del 30 %, según la cual, ningún individuo debería superar la barrera del 30 % de sus ingresos brutos menos deudas como cuota mensual de alquiler.
Control por ley
A las administraciones públicas les preocupa especialmente este fenómeno que, aunque afecta a toda la sociedad, golpea sobre todo a los jóvenes y a los colectivos vulnerables.
En mayo de 2023 entró en vigor la ley por el derecho a vivienda que busca, entre otros objetivos, regular el mercado de alquiler de viviendas, sobre todo en las zonas tensionadas; es decir, aquellas en las que los precios de alquiler han subido de forma desmedida.
Entre las medidas aplicables a las zonas tensionadas, destaca el cambio del índice de referencia estatal en la subida de precios de alquiler. Hasta la fecha, los contratos se actualizaban conforme lo hacía el IPC (disparado en los últimos meses).
Con la entrada en vigor del sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, el valor superior del rango marcará el límite máximo del precio de la renta (en aquellos inmuebles cuyo propietario sea un gran tenedor o en viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos 5 años).
¿Cómo funciona el índice?
Una vez introducidos los datos del domicilio, el índice estima los límites mínimo y máximo del precio del alquiler en función de las características de la vivienda:
Por ejemplo, para una vivienda de dos dormitorios y un baño con 70 m² de superficie construida:
Observamos como, por regla general, los precios marcados por el índice establecido en la ley de vivienda son menores, incluso en su límite máximo, al menor de los precios del mercado. Esta circunstancia se agrava cuanto mayor es la ciudad donde se hace la búsqueda y menor oferta de alquiler existe.
¿Habrá resultados?
Pese a las buenas intenciones de la medida, dificultará su aplicación su carácter opcional, pues son las comunidades autónomas las que tienen las competencias de vivienda.
Únicamente Cataluña ha solicitado la declaración de zona tensionada para los 140 municipios de su territorio.
Por otra parte, el Partido Popular ha anunciado que no se va a aplicar el índice en las autonomías en las que gobierna. Esto es, Andalucía, Aragón, Islas Baleares, Cantabria, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Murcia, Ceuta y Melilla que concentran al 66,4 % de la población española.
Así, este índice de referencia del alquiler probablemente apenas sirva como elemento comparativo pues, además del escaso apoyo autonómico, infraestima los precios y los sitúa por debajo de los de mercado.
José Guillermo Rodríguez Sánchez de la Nieta es Investigador, Hacienda Pública: Federalismo fiscal, Universidad de Castilla-La Mancha; Daniel Rojas Peña, Docente e investigador del Departamento de Economía Aplicada I de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Ciudad Real, Universidad de Castilla-La Mancha, y Juan José Rubio Guerrero, Catedrático de Hacienda Pública, Universidad de Castilla-La Mancha.
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